現代智能小區的管理
 

　　.1 宏觀管理要實現物業管理公司辦公自動化
 

　　物業公司要按規劃要求完整地將小區驗收資料、圖紙及交接手續，小區平面示意圖，出入口及消防道路示意圖、綠化示意圖、公共設施示意圖、樓體分層的圖紙及文字資料等，利用掃描儀輸入至微機中。這將方便于查詢各樓的基本資料和驗收資料，有利于小區的綜合管理。
 

　　1.2 微觀管理要實現物業管理公司業務管理自動化
 

　　1.2.1 建立小區內公共設施檔案和住戶檔案，登記設施的規格型號、生產廠家、技術指標、維護說明、日常保養情況、保修記錄等相關記錄。系統自動提示相應設備的檔案和保養維修歷史。用戶可以查詢住戶的檔案資料，包括業主資料、現住戶資料、驗房資料、居住單元情況、車位使用情況等內容。登記住戶領取各種鑰匙情況，管理系統可按條件查詢，自動統計資料。
 

　　1.2.2 可視電子對講訪客系統。當有客人來訪時，通過門衛的訪客管理機，可以呼叫住戶，并與之通話，經過住戶的確認后方可進入小區。來訪的客人還需在住戶單位門的主機呼叫住戶，與住戶實現可視對講后，由住戶按動開門鍵，打開電鎖。還有小區周界防攀爬設施，這些都是從外圍到內戶形成的層層關卡，能夠有效防止不法分子混進小區的有效手段。
 

　　車輛進出及人員進出管理系統。在小區或車庫出入口設置車輛出入一卡通理系統。尤其是隨著21世紀社會經濟的迅速發展，人們生活節奏的加快，近年來，無線移動通信的發展日新月異，新技術也層出不窮，像藍牙通信技術里的遠距離不停車收費等技術的使用已經大大方便了物業的安防管理，同時也快捷地提高了安防服務的速度。它采用紅外光激勵定位與CDMA擴頻多址數字式技術，藍牙通訊相結合的方法，同時具有紅外和微波兩種方式的優點，又克服了二者的缺點，讓使用者真正體驗到不停車讀卡進出小區及車場的便捷享受。
 

　　1.2.3 物業報修與家政服務系統。該系統為小區住戶提供了物業報修功能，住戶可以方便地通過家庭中的網絡終端向物業管理中心報修，中心可以立即知道住戶報修的種類、時間、地點等信息，物業人員可以為住戶提供及時、優質的服務。住戶可以通過網絡家政服務系統實現網上購物等服務。也可以實現對住宅的遠程控制，如遠程防盜報警等。
 

　　1.2.4 財務公開管理系統。建立收費自動生成系統，包括收費項目設定和收費項目計算方法的設定，對日常收費過程進行管理，增加小區管理的透明度。該系統還可自動催繳費、結帳、收據檔案管理等，對用戶開過的所有收據存檔。防止管理疏漏并減少管理人員，降低管理成本。
 

　　2 現代智能化住宅小區的保安服務要求
 

　　現代智能化住宅小區的特點，為小區的保安服務提出了新的工作內容和要求：
 

　　2.1 物質上建立安全防范管理系統 　　安防管理系統是智能住宅安保的重中之重，智能化住宅保安系統具有較高自動化技術水平及完善功能，安全性、可靠性高。每個住戶單元防盜、防災報警裝置網絡系統與小區管理中心監控計算機連接起來，實現不間斷監控。安防報警包括：門禁系統、紅外門磁報警、火災報警、煤氣泄漏報警、緊急求助、閉路電視監控、周邊防越報警、對講防盜門系統等。
 

　　2.2 人員上保障保安素質，提高保安服務質量
 

　　2.2.1 切實改進和加強保安培訓工作，增強責任心和事業感，嚴格執行保安員持證上崗制度，努力提高保安隊伍素質，全體人員都要牢固樹立學習與創新的觀念。一是建章立制，制定標準、明確職責，指導行動；二是嚴格加強內部管理，嚴格考勤考核工作；三是加強組織學習和培訓，提高隊員綜合能力；四是抓好班隊長的骨干作用，以老帶新，發揮傳幫帶的作用，使每一名隊員都能掌握智能化設備的操作使用與管理，達到了一專多能；五是抓好防盜便民這個重點，突出培養保安隊員上崗值勤及處置各種情況的方法和能力，按照情況處置流程，對突發事件做到事前有預案，事中有程序，事后有總結，以便在發生突發事件時能夠從容應對，消除安全隱患。定期組織體能測試，拳術及一招制敵的訓練，提高保安隊員的抓捕防衛能力和應對各類突發情況的能力，經常性組織消防安全檢查和滅火演練，防患未然。隨著小區智能化的不斷推進，保安隊伍應在競爭中求生存圖發展，并且不斷學習新技術，改進服務模式。
 

　　2.2.2 加強隊伍管理與監督。在保安隊伍的管理工作中，一是在安全防范目標和時間上各有側重；二是從人員性格、能力、地區等方面合理搭配各班輪換上崗人員；三是工作有檢查、有監督、有落實，依據制定的檢查標準和考核辦法，通過日檢、周檢、月檢對各崗的當班人員進行檢查，對存在的問題及時指正并作相應處理，月底將綜合情況累計考核并兌現工資、評比名次，確保安防工作的實效性；四是每月一次隊務會，講評日常作息考勤、內務衛生、上崗執勤情況、好人好事、考核結果等，從而調動保安隊員的工作積極性和主動性；五是每月適時與隊員談心交流，掌握思想動態，使其安心工作；六是每季度進行一次民主評議，使落后的隊員增加危機感，促進其認真努力工作，自覺形成想干事、能干事、干好事的良好氛圍。
 

　　3 現代智能化住宅小區管理應注意的問題
 

　　3.1 智能化要符合國情 　　在智能化的大潮中，智能成了首要的目標，他們認為一個項目自動化程度越高越好，內容越多越好，通信網絡的寬帶越寬越好。人們似乎陷入了工業技術文明的誤區，為智能而智能。忘記了建筑的根本是“以人為本”。因此，智能化住宅小區的有效管理，一方面可以根據自身情況準確衡量智能化的技術成本，另一方面也便于管理小區，住戶也可以實實在在的得到物有所值的服務。
 

　　3.2 提高管理人員的技術水平 　　智能化住宅小區是高科技技術發展產物，小區的管理人員只有具備較高的素質和業務水平才能使智能小區的管理順利進行。智能小區的管理人員和技術人員，要有較高的文化水平，專業人員可以通過招聘外部人員和內部培訓等途徑得到。專業人員應高薪聘請，才能留住人才。行政主管部門應定期舉辦物業人員培訓班，嚴格要求，管理人員均應持證上崗，規范行業標準，使物業管理步入專業化和正規化運行的軌道。
 

　　3.3 保障技術水平與管理理念的持續發展 　　智能化住宅小區是先進技術的代表者，小區的智能化系統和管理理念不是一勞永逸的，要結合市場需要、技術條件、成本等，有步驟、有順序地設置各子系統，并適時改進管理理念，保障智能小區系統水平不斷提高。行政主管部門做好智能小區的宏觀管理，建立相應的監察檢查制度，管理人員資格審查及培訓工作。宣傳正確的智能化小區的概念，使人們真正認清智能小區的各種功能，防止開發商把智能化系統當作炒作的賣點。保護好消費者的合法權益。